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토지의 분류
① 용도지역에 따른 분류
- 용도지역은 토지 이용의 가장 기본적인 제도로 토지는 자신이 속한 용도지역에 의해 분류된다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)'은 전국의 모든 토지에 용도지역을 설정하고 이를 기반으로 국토의 효율적인 대책과 방법을 세우고자 한다.
- 용도지역 등
| 1. 용도지역이란? 토지의 이용 및 건축물의 건폐율, 높이, 용도, 용적률 등을 제한함으로써 서로 중복되지 아니하게 도시 · 군 관리 계획으로 결정하는 지역을 말한다. |
| 2. 용도지구란? 용도지역의 제한을 완화하거나 강화하여 도시 · 군 관리 계획으로 결정하는 지역을 말한다. |
| 3. 용도구역이란? 용도지구 및 용도지역의 제한을 완화하거나 강화하여 시가지의 무질서한 확산 방지, 토지이용의 종합적 조정 · 관리, 단계적이고 계획적인 토지이용의 도모 등을 위하여 도시 · 군 관리 계획으로 결정하는 지역을 말한다. |
② 지목에 따른 분류
- 지목은 토지를 분류하는 흔한 방법이다.
- 지목 : 28개 지목
| 의미 : 용도에 따라 토지의 종류를 구분하는 것 |
| 28개 지목 : 임야, 광천지, 전, 답, 목장 용지, 과수원, 대(영구 건축물 중 주거 · 사무실 · 점포와 박물관 · 극장 · 미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속 시설물의 부지 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따라 택지조성공사를 마치고 준공된 토지를 말한다. ), 공장 용지, 학교 용지, 주차장, 주유소 용지, 도로, 철도 용지, 창고 용지, 제방, 하천, 도랑(인공적인 수로 또는 그 부지), 유지(하나로 물이 고이거나 상시로 물을 저장하고 있는 댐 · 저수지 · 호수 · 연못 등의 토지와 연 · 왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지), 양어장, 수도 용지, 공원, 유원지, 종교 용지, 체육 용지, 사적지, 묘지, 잡종지 |
③ 감정평가 또는 활동상의 토지 분류
- 가장 보편적인 기준은 토지가 속한 지역과 토지의 용도에 따라 분류하는 것이다.
- 토지의 용도별 분류
| 택지 지역 : 상업, 공업, 주거 지역 |
| 농지 지역 : 답지, 전지, 과수원 지역 |
| 임지 지역 : 신탄림, 용재림 지역 |
- 후보지 : 임지, 농지, 택지 지역 등 대분류 상호 간에 용도가 전환되고 있는 지역 내의 토지를 말한다.
- 이행지 : 임지 지역 내, 농지 지역 내, 택지 지역 내 소분류 상호 간에 용도가 이행되고 있는 지역 내의 토지를 말한다.
- 후보지와 이행지의 가치판단
| 1. 전환 또는 이행의 성숙도에 의해 가치가 판단되어야 한다. |
| 2. 성숙도가 높은 지역일 경우 전환 또는 이행 후의 용도를 기준으로 가치를 결정하고, 성숙도가 낮은 지역일 경우 전환 또는 이행 전의 용도를 기준으로 가치를 결정해야 한다. |
토지의 용어
① 부지와 택지
- 부지
| 1. 일정한 용도에 제공되고 있는 바닥 토지를 말한다. |
| 2. 수도, 철도, 하천, 도로, 건부지 등 일정한 목적에 이용되고 있는 바닥 토지라면 모두 부지라고 할 수 있다. 토지 용어 중 가장 포괄적인 용어라고 할 수 있다. |
- 택지
| 1. 공업 · 상업 · 주거용 건축물의 부지로 이용 중이거나 이용을 위해 조성된 토지를 말한다. |
| 2. 택지는 부지 중 건축물의 바닥 토지로 이용되고 있는 토지이다. |
② 나지 와 건부지
- 나지
| 1. 사법상의 권리가 설정되지 않은 토지를 말한다. |
| 2. 토지를 이용함에 제약이 없는 토지를 의미하지만, 나지라도 용도지역 등에 의한 공법상의 제한은 피할 수 없음에 주의해야 한다. |
- 건부지
| 1. 건축물의 바닥 토지로 이용되는 것이 합리적인 토지를 말한다. |
| 2. 건축물의 이용 정도에 따라 긍정적인 영향 또는 부정적인 영향을 받을 수도 있다. |
- 나지 와 건부지의 관계
| 1. 건물이 토지의 최유효이용(부동산의 유용성이 최고로 발휘될 수 있도록 하는 일)에 미달한다면 건물은 토지에 부정적인 영향을 주는데, 이를 '건부감가'라고 한다. |
| 2. 건부감가가 발생 되면 가치는 나의 가치보다 낮게 평가된다. |
| 3. 예외적인 현상으로 건물이 주변 토지의 이용을 초과하는 경우에는 토지에 긍정적인 영향을 주는데, 이를 '건부증가'라고 한다. |
| 4. 건부증가가 발생하면 건부지의 가치는 나지의 가치보다 높게 평가된다. 대표적인 사례로 개발제한구역 내에 있는 건부지이다. |
③ 필지와 획지
- 필지
| 1. 하나의 지번을 가진 토지의 등록 · 등기의 단위를 말한다. |
| 2. 토지 소유권의 범위를 의미하는 법률적 개념으로 교환 · 매매에 있어서 중요한 용어이다. |
- 획지
| 1. 토지의 이용 상황 및 용도가 유사하여 가격 수준이 유산한 일단의 토지를 말한다. |
| 2. 하나의 필지는 여러 개의 획지로 구분되어 이용될 수 있고, 반대로 여러 개의 필지가 하나의 획지로 이용될 수도 있다. |
④ 법지와 빈지
- 법지
| 1. 대지 사이에 있는 경사지나 도로의 가장자리 경사지를 말한다. |
| 2. 개인 소유가 인정되더라도 경사진 토지이기에 활용 실제 이익이 적거나 없는 토지이다. |
- 빈지
| 1. 현재는 '바닷가'라는 용어로 개정되어 사용된다. |
| 2. 개인의 소유를 허용하지 않는다. 그러나 활용 실제 이익이 많은 토지이다. |
⑤ 다양한 토지 용어
- 휴한지, 유휴지 및 공한지
| 1. 휴한지 : 정상적으로 경작하지 않는 토지를 말한다. |
| 2. 유휴지 : 바람직하지 못하게 놀리고 있는 토지를 말한다. |
| 3. 공한지 : 도시지역에서 지가 상승을 기대하고 장기간 방치하고 있는 토지를 과거에 '공한지'라고 했다. |
- 기타 토지 용어
| 1. 포락지 : 물에 의한 침식으로 하천으로 변하거나 물 아래로 잠긴 토지를 말한다. |
| 2. 소지 : 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로의 토지를 말한다. |
| 3. 맹지 : 도로화 전혀 맞닿은 부분도 없고 타인의 토지에 둘러싸여 있는 토지를 말한다. |
| 4. 선하지 : 고압선 아래에 있는 토지를 말한다. |
| 5. 공지 : 건축법상의 대지에서 건축물의 바닥면적을 제외하고 남은 빈 곳의 토지를 말한다. |
| 6. 대지(垈地) : 지목이 대(垈)인 토지를 말한다. |
| 7. 대지(袋地) : 자루형 모양 또는 좁은 통로를 가진 토지를 말한다. 앞서 말한 대지와 구별이 필요하다. |
주택의 용어
① 단독주택(주택법)과 공동주택
- 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분하며, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말한다.
- 단독주택 : 1세대가 하나의 건축물에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이다.
| 1. 단독주택 : 단독 소유 |
| 2. 다가구주택 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 |
| 3. 다중주택 : 독립된 주거의 형태가 아닐 것, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하, 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하일 것, 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조일 것 |
- 공동주택
| 1. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 것 |
| 2. 연립주택 : 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하인 것, 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 660㎡ 초과 주택 |
| 3. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하인 것, 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 660㎡ 이하 주택 |
| 4. 기숙사 : 주택법상에서는 제외 |
② 다양한 주택의 용어
- 국민주택과 민영주택
| 국민주택 : 국민주택규모(주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택)에 해당하는 주택 |
| 1. 국가 · 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택 2. 국가 · 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택 |
| 민영주택 : 국민주택을 제외한 주택 |
| 임대주택 : 임대를 목적으로 하는 주택 |
| 토지임대부 분양주택 : 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 사람이 가지는 주택 |
| 세대 구분형 공동주택 : 공동주택의 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하고, 구분된 공간의 일부를 구분소유할 수 없는 주택 |
| 도시형 생활주택 : 300세대 미만의 국민주택 규모에 해당하는 주택 (단지형 연립, 단지형 다세대, 원룸형) |
| 에너지절약형친환경주택 : 에너지 사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 저감할 수 있도록 건설된 주택 |
| 건강 친화형 주택 : 실내공기의 오염물질 등을 최소화할 수 있도록 건설된 주택 |
| 장수명 주택 : 오랫동안 유지 · 관리될 수 있는 내구성을 갖추고, 필요에 따라 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 수리 용이성 등이 우수한 주택 |
③ 공공주택(공공주택 특별법)
- 국가 · 지방자치단체, 한국토지주택공사 등 공공주택사업자가 국가 또는 주택도시기금이나 지방자치단체의 재건을 지원받아 매입, 건설 또는 임차하여 공급하는 주택을 말한다.
- 공공임대주택과 공공분양주택으로 구분된다.
| 1. 공공임대주택 : 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택 |
| 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 행복주택의 통합 공공임대주택, 장기전세주택, 분양전환 공공임대주택, 기존주택 매입임대주택, 기존주택 전세임대주택 |
| 2. 공공분양주택 : 분양을 목적으로 공급하는 주택으로 국민주택규모 이하의 주택 |
- 공공주택은 매입과 건설을 기준으로 공공건설임대주택과 공공매입임대주택으로 구분된다.
| 1. 공공건설임대주택 : 공공주택사업자가 직접 건설하고 공급하는 공공임대주택 |
| 2. 공공매입임대주택 : 공공주택사업자가 직접 건설하지 않고 매매 등록 취득하여 공급하는 공공임대주택 |
④ 민간임대주택(민간임대주택에 관한 특별법)
- 임대 목적으로 제공하는 주택으로 임대사업자가 등록한 주택, 민간매입임대주택과 민간건설임대주택으로 구분한다.
| 1. 민간매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택이다. |
| 2. 민간건설임대주택 : - 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 - 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중에서 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택 |
- 공공지원 민간임대주택 : 임대사업자가 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임차인의 자격 제한 및 임대료 등을 받아 임대하는 민간임대주택이다.
- 장기일반민간임대주택 : 임대사업자가 공공지원 민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택
- 주택임대관리업 : 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁받아 관리하는 것을 말한다.
| 1. 자기관리형 주택임대관리업 : 자기책임으로 전대하는 형태를 말한다. |
| 2. 위탁관리형 주택임대관리업 : 주택의 소유자로부터 수수료를 받고 임대료 징수 · 부과 및 시설물 관리 · 유지 등을 대행하는 형태를 말한다. |
감사합니다.
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